Покупка новостройки в Дубае: Oqood, эскроу, сборы DLD и чек-лист перед покупкой

Покупка на этапе строительства (off-plan) означает, что вы покупаете недвижимость до того, как она построена. В Дубае процесс регулируют Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство регулирования недвижимости (RERA) с конкретными мерами защиты покупателей. Вот что нужно знать и проверить.

Ключевые термины

• Эскроу-счёт. Ваши платежи по зарегистрированному проекту поступают на проектный эскроу-счёт, контролируемый по правилам RERA, а не напрямую застройщику. Средства выплачиваются по мере хода строительства.
• Oqood. Промежуточная регистрация сделки по строящемуся объекту в системе DLD. Она фиксирует вас как покупателя конкретного объекта до выдачи титула при завершении.
• SPA. Договор купли-продажи определяет цену, план платежей, срок сдачи и средства защиты при нарушении сроков.
• Регистрация проекта и разрешение. У законных проектов есть регистрация RERA и номер рекламного разрешения (Trakheesi), который должен указываться в маркетинговых материалах.

Расходы сверх цены

• Регистрационный сбор DLD, как правило, 4% от стоимости объекта.
• Регистрационные и административные сборы Oqood.
• Агентская комиссия, если применимо, и возможные сборы по ипотеке.
• Сервисные сборы после сдачи здания.

Попросите у продавца письменную разбивку, чтобы знать общую необходимую сумму наличными, а не только заявленную цену.

Чек-лист перед покупкой

1. Убедитесь, что застройщик и проект зарегистрированы в RERA/DLD, и запишите банк и реквизиты эскроу-счёта.
2. Проверьте номер рекламного разрешения (Trakheesi) в брошюре или объявлении.
3. Прочитайте SPA целиком, включая пункты о задержке и условия расторжения, и рассмотрите юридическую проверку.
4. Поймите план платежей: сколько к оплате при бронировании, в ходе строительства и при сдаче и есть ли платежи после сдачи.
5. Платите только на эскроу-счёт, указанный в договоре, и никогда на личный счёт.
6. Убедитесь, что регистрация Oqood завершена и номер объекта совпадает с договором.
7. Изучите репутацию застройщика по прошлым сдачам.
8. Смоделируйте доходность в ROI-калькуляторе с реалистичной арендой и сборами.

Золотая виза

Инвестиции в недвижимость могут давать право на долгосрочную визу ОАЭ, если стоимость достигает действующего порога. Правила и пороги меняются, поэтому см. нашу страницу о золотой визе и уточняйте у властей.

Готовы сравнивать варианты? Смотреть новостройки или поговорить с консультантом.

Этот гид — общая информация, а не финансовая или юридическая консультация. Цены, очереди запуска, даты сдачи и сборы часто меняются: до внесения депозита сверьте всё с актуальным прайс-листом застройщика, договором купли-продажи и официальными источниками Земельного департамента Дубая (DLD) и RERA.